1세대 1주택 양도세 비과세 완벽정리 — 12억 한도·2년 거주요건, 10·15 대책 이후 달라진 것

부비 칼럼 · 양도소득세 가이드 🏠 · 2026년 기준

집 한 채 팔았을 뿐인데 양도세가 수천만 원 나오는 경우가 있어요. 반대로 요건만 제대로 갖추면 양도가액 12억 원까지는 세금이 0원이에요. 차이는 딱 하나, 비과세 요건을 채웠느냐예요. 특히 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역이 되면서, 이제 새로 사는 집은 대부분 "2년 거주"까지 해야 비과세를 받아요. 뭐가 어떻게 달라졌는지, 예외는 없는지 부비가 2026년 기준으로 정리했어요.

비과세 기본 요건 — 딱 3가지만 기억하세요

1세대 1주택 양도세 비과세(소득세법 §89)의 뼈대는 간단해요. 양도일 현재 ①1세대가 국내에 1주택만 보유하고, ②2년 이상 보유했으며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 ③2년 이상 거주까지 해야 해요. 이걸 채우면 양도가액 12억 원 이하는 양도세가 아예 없어요.

요건	내용	주의할 점
1세대 1주택	양도일 현재 세대 전체가 국내 1주택	배우자·같은 주소 부모/자녀 주택도 합산
2년 보유	취득일~양도일 2년 이상	잔금일·등기일 중 빠른 날 기준
2년 거주	취득 당시 조정대상지역이면 필요	취득 후 지역이 해제돼도 거주요건 유지

⚠️ 가장 많이 하는 오해: "지금 조정대상지역이 아니니까 거주 안 해도 되겠지?" 아니에요. 기준은 파는 시점이 아니라 취득하는 시점이에요. 취득할 때 조정대상지역이었다면 나중에 해제돼도 2년 거주를 채워야 하고, 반대로 취득할 때 비규제지역이었다면 이후 지정돼도 거주요건이 없어요.

10·15 대책 이후 — "2년 거주"가 사실상 기본값이 됐어요

2025년 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 구 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 조정대상지역·투기과열지구로 지정됐어요. 2025년 10월 20일 계약분부터 적용돼요.

양도세 관점에서 의미는 하나예요. 이 지역에서 지금 집을 사면, 나중에 비과세를 받으려면 2년을 실제로 살아야 한다는 것. 전세 끼고 사두는 이른바 갭투자는 세를 놓는 동안 거주기간이 쌓이지 않으니, 비과세를 받으려면 언젠가 직접 들어가 2년을 채워야 해요. 반면 10월 20일 전에 취득(계약)한 집은 취득 당시 규제 여부를 따라가니, 당시 비규제였다면 거주 없이 2년 보유만으로 비과세가 가능해요.

예시 · 취득 시점에 따라 갈리는 운명

A씨: 2025년 9월 서울 마포 아파트 매매계약(당시 비규제) → 전세 끼고 보유만 2년 → 거주 없이 비과세 가능.

B씨: 2025년 11월 같은 단지 계약(조정대상지역 지정 후) → 보유 2년 + 실거주 2년을 채워야 비과세. 전세만 놓다 팔면 12억 이하라도 양도세가 나와요.

12억 넘으면? — 전부 과세가 아니라 "초과분만" 과세

비과세 한도는 양도가액 12억 원이에요. 12억을 넘는 고가주택도 비과세가 전부 날아가는 게 아니라, 12억 초과 비율만큼의 차익에만 세금을 매겨요.

예시 · 15억에 판 집, 차익 6억

과세 대상 차익은 6억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1.2억 원. 전체 차익 6억이 아니라 1.2억에 대해서만, 그것도 아래 장기보유특별공제를 뺀 뒤 과세돼요. 요건을 갖춘 1주택자라면 실제 세금은 생각보다 훨씬 작아지는 경우가 많아요.

장기보유특별공제 — 오래 보유하고 오래 살수록 최대 80%

12억 초과분에 세금이 붙더라도, 1세대 1주택자는 장기보유특별공제가 아주 커요. 3년 이상 보유(+2년 이상 거주)부터 적용되고, 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%씩, 각각 최대 40%로 합산 최대 80%까지 차익을 깎아줘요.

기간	보유 공제	거주 공제	합계(최대)
3년	12%	12%	24%
5년	20%	20%	40%
10년 이상	40%	40%	80%

💡 거주 없이 보유만 한 고가주택은 1주택자여도 이 특례 대신 일반 공제(연 2%, 최대 30%)만 받아요. 10년 보유 기준 80% vs 30% — 고가주택일수록 "거주"가 세금을 가르는 셈이에요.

2년 거주, 못 채울 것 같다면 — 예외 3가지

① 상생임대인 특례 — 거주 안 해도 거주한 걸로

직전 임대차계약(1년 6개월 이상 임대)보다 임대료를 5% 이내로 올린 상생임대차계약을 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 체결하고 2년 이상 임대하면, 2년 거주요건을 채운 것으로 면제해줘요. 갭투자로 산 집의 거주요건이 부담이라면 올해가 활용할 수 있는 사실상 마지막 해예요.

② 부득이한 사유

취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 세대 전원이 다른 시·군으로 이사하는 경우엔 1년 이상만 거주해도 인정되는 특례가 있어요. 수용·협의매수, 해외이주(출국일부터 2년 내 양도) 등은 보유·거주기간 제한 없이 비과세가 가능해요.

③ 일시적 2주택 — 갈아타기는 3년

이사 갈 집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 된 경우, 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 새집을 취득하고 새집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 보고 비과세를 적용해요. 종전 주택 자체의 보유·거주요건은 당연히 따로 채워야 해요.

팔기 전 최종 체크리스트

세대 분리부터 확인하세요. 30세 미만 무소득 자녀는 주소를 옮겨도 같은 세대로 봐요. 배우자는 따로 살아도 무조건 같은 세대예요. 다음으로 주택 수에 들어가는 것들 — 분양권(2021년 이후 취득)과 조합원입주권도 주택 수에 포함되고, 주거용으로 쓰는 오피스텔도 주택으로 봐요. 마지막으로 양도 시기. 잔금일을 언제로 잡느냐에 따라 보유·거주 2년이 갈리는 경우가 의외로 많아요. 며칠 차이로 수천만 원이 왔다 갔다 할 수 있으니, 잔금일은 반드시 요건 충족일 이후로 잡으세요.

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※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 특정인을 위한 세무·투자 자문이 아니에요. 위 사례의 금액은 이해를 돕기 위한 가정한 예시이고, 실제 세액과 비과세 여부는 취득 시점·세대 구성·개정 세법에 따라 크게 달라져요. 매도 전 반드시 세무 전문가와 상의하세요. 부비는 세무사가 아닙니다.