취득세, 집값의 1%가 아니라고요? 주택 수별 중과 완벽정리

부비 칼럼 · 세금 💸 · 2026년 기준

집 살 때 내는 취득세를 "집값의 1%"로만 알고 계약했다가, 잔금 때 수천만 원을 더 마주하는 분이 정말 많아요. 취득세는 주택 수와 지역에 따라 1%에서 12%까지 8배 넘게 벌어져요. 내 경우가 어디에 해당하는지, 빠져나갈 길은 없는지 2026년 기준으로 정리했어요.

1주택자: 집값에 따라 1~3%

생애 첫 집이거나 무주택 상태에서 한 채를 사는 경우엔 중과가 없어요. 다만 "무조건 1%"는 아니고, 취득가액 구간에 따라 세율이 달라져요.

취득가액	세율
6억 원 이하	1%
6억 초과 ~ 9억 이하	1~3% (구간별 비례)
9억 원 초과	3%

6억~9억 구간은 딱 떨어지는 게 아니라, 가격이 오를수록 1%에서 3%로 완만하게 올라가는 계산식을 써요. 예를 들어 7.5억이면 대략 2% 안팎이 나와요. 여기에 지방교육세와, 전용 85㎡ 초과 주택이라면 농어촌특별세가 붙어서 실제 부담은 조금 더 커져요.

2주택부터는 이야기가 달라진다 — 중과

기존에 집이 있는 상태에서 한 채를 더 사면 취득세 중과 대상이 될 수 있어요. 핵심 변수는 그 집이 조정대상지역에 있느냐예요. (2026년 현재 조정대상지역은 서울 강남 3구와 용산구 정도로 크게 축소된 상태예요. 언제든 바뀔 수 있으니 계약 전 최신 지정 현황을 확인하세요.)

주택 수	조정대상지역	비조정지역
2주택	8%	1~3% (기본)
3주택	12%	8%
4주택 이상 / 법인	12%	12%

즉 조정대상지역의 2번째 집은 8%, 3번째부터는 12%예요. 비조정지역은 2주택까지는 기본세율로 넘어갈 수 있지만, 3주택이면 8%, 4주택 이상이면 12%가 붙어요. 여기에 지방교육세·농특세를 더하면 실효세율이 약 13.4%까지 올라가요.

💡 숫자로 체감해볼까요? 6억짜리 집을 살 때, 1주택이면 취득세는 600만 원. 그런데 조정지역 3주택으로 12% 중과가 걸리면 7,200만 원이에요. 같은 집인데 세금만 6,600만 원 차이가 나는 거죠.

중과를 피하는 대표적인 3가지

다주택으로 계산되더라도 중과를 배제받는 경우가 있어요. 대표적인 세 가지를 기억하세요.

① 일시적 2주택 (이사). 기존 집을 두고 새집으로 갈아타는 과정에서 잠깐 2주택이 되는 경우예요. 종전 주택을 정해진 기간(일반적으로 3년) 안에 처분하면 새로 산 집은 중과가 아니라 기본세율로 봐요. 처분 기한을 넘기면 중과세가 추징되니 날짜 관리가 생명이에요.

② 공시가격 1억 원 이하 저가주택. 투기 목적으로 보기 어려운 저가주택은 주택 수 산정과 중과에서 제외돼요. (재개발·재건축 구역 등 예외는 있어요.)

③ 상속주택. 상속으로 어쩔 수 없이 받은 주택은 일정 기간 주택 수에서 빼줘요. "갑자기 다주택자"가 된 경우의 완충 장치예요.

생애최초라면 감면도 챙기세요

생애 처음으로 주택을 사는 경우, 요건을 갖추면 취득세를 최대 200만 원까지 감면받을 수 있어요. 소득·주택 가액 요건이 있으니 해당되는지 미리 확인하고, 감면 신청은 취득일 기준 기한 안에 해야 해요.

🧮 내 경우 취득세가 정확히 얼마인지 감으로 짐작하지 마세요. 부비 취득세 계산기에 취득가액·주택 수·지역만 넣으면 지방교육세·농특세까지 포함해 2026년 기준으로 바로 계산해드려요.

정리하면

취득세는 "집값의 1%"라는 상식이 다주택·조정지역에선 완전히 깨져요. 계약서에 도장 찍기 전에 내가 몇 번째 주택인지, 그 집이 조정지역인지, 일시적 2주택으로 빠져나갈 수 있는지를 반드시 계산해보세요. 취득세는 계약 후엔 바꿀 수 없는 고정비라, 미리 아는 것과 모르는 것의 차이가 수천만 원이에요.

세금이 헷갈릴 땐 우측 하단 부비에게 물어보세요. 취득세뿐 아니라 보유세·양도세까지 상황에 맞게 짚어드려요. 🌤️

※ 본 글은 일반적인 정보 제공용이며, 세법·조정대상지역 지정은 시점에 따라 달라질 수 있어요. 실제 신고 전 최신 규정과 세무 전문가의 확인을 받으세요.