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부동산 세금 한눈에: 취득세·보유세·양도소득세 기초

2026-07-05 · 세금·대출

부동산 세금은 크게 세 시점으로 나뉩니다. 살 때, 갖고 있을 때, 팔 때. 각 단계의 세금 구조를 이해하면 자금 계획과 절세 전략의 큰 그림이 보입니다. 세율과 공제 기준은 자주 바뀌므로, 이 글은 구조 이해용으로 읽고 실제 계산은 반드시 국세청·위택스 최신 기준으로 확인하세요.

① 살 때: 취득세

주택 취득세는 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 세율이 달라집니다. 1주택자의 기본 세율은 가격 구간에 따라 1~3% 수준이며, 다주택자와 법인은 중과세율이 적용될 수 있습니다. 여기에 지방교육세, (전용 85㎡ 초과 시) 농어촌특별세가 붙습니다. 생애최초 주택 구입자에게는 취득세 감면 제도가 운영되어 왔으니 해당 여부를 꼭 확인하세요.

② 보유할 때: 재산세와 종합부동산세

재산세

매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과됩니다. 이 날짜가 중요합니다. 6월 1일 이전에 팔면 그 해 재산세는 매수인이, 이후에 팔면 매도인이 부담합니다. 주택 재산세는 7월과 9월에 절반씩 고지됩니다.

종합부동산세(종부세)

보유 주택의 공시가격 합계가 공제 기준(1세대 1주택자는 더 높은 공제 적용)을 초과하면 초과분에 대해 부과됩니다. 매년 12월에 고지되며, 1주택 장기보유·고령자에게는 세액공제가 있습니다.

③ 팔 때: 양도소득세

양도차익(판 가격 − 산 가격 − 필요경비)에 대해 부과되는 세금으로, 부동산 세금 중 금액이 가장 커질 수 있습니다.

• 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건 추가) 시 고가주택 기준 이하 양도차익은 비과세됩니다. 부동산 절세의 가장 기본이자 강력한 제도입니다.
• 장기보유특별공제: 보유·거주 기간이 길수록 양도차익에서 공제율이 커집니다.
• 단기 양도 중과: 보유 기간이 1~2년 미만이면 높은 단일세율이 적용됩니다.

절세의 기본 원칙 5가지

1. 매수·매도 시점을 6월 1일(재산세·종부세 기준일) 전후로 전략적으로 조정한다.
2. 1세대 1주택 비과세 요건(보유·거주 기간)을 채우고 판다.
3. 취득 시 낸 취득세, 중개보수, 자본적 지출(샷시·확장 등) 영수증을 모아 필요경비로 공제받는다.
4. 일시적 2주택 특례(갈아타기) 기한을 지킨다.
5. 양도 전에 세무사 상담으로 시뮬레이션한다 — 상담료보다 절세액이 훨씬 큰 경우가 많습니다.

세금은 '얼마나 내는가'보다 '언제, 어떤 상태에서 파는가'에 따라 크게 달라집니다. 거래 전 시점 설계가 절세의 핵심입니다.