재개발·재건축 조합설립인가 완벽정리 — 동의율·조합원 지위·절차

조합설립인가란? (도시정비법 제35조)

정비구역이 지정되면, 그 안의 토지등소유자들이 모여 사업을 실제로 추진할 단체 — 조합을 만들어요. 이 조합을 지자체(시장·군수)가 정식으로 인정해주는 절차가 조합설립인가예요. 인가를 받으면 조합은 법인이 되고, 이후 시공사 선정·사업시행계획·관리처분까지 사업의 모든 결정을 총회에서 이끌어갑니다.

핵심 — 동의율 요건

조합설립인가의 관문은 소유자 동의율이에요. 재개발과 재건축이 요건이 달라요.

재건축에서 "각 동별 과반수"가 은근히 까다로워요. 한 동이라도 반대가 많으면 전체 동의율을 채워도 막힐 수 있거든요. 상가·비주거 소유자 동의도 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

절차 — 추진위원회부터 등기까지

1. ① 추진위원회 승인 — 토지등소유자 과반수 동의로 위원장 포함 위원을 구성해 지자체 승인을 받아요. 조합설립을 준비하는 임시 조직이에요. (제31조)
2. ② 조합설립 동의서 징구 — 위 동의율을 채우기 위해 소유자들의 동의서를 모아요. 동의서에는 개략적인 분담금 추산액·사업비 등이 기재돼요.
3. ③ 창립총회 — 정관 확정, 조합 임원 선출 등을 의결해요.
4. ④ 조합설립인가 신청·인가·고시 — 지자체가 요건을 심사해 인가하고 고시합니다. 이 고시일이 여러 규제의 기준일이 돼요.
5. ⑤ 조합 법인 설립등기 — 인가 후 30일 내 등기하면 조합이 정식 법인으로 출범해요.

조합원이 되면 — 권리와 의무

조합설립인가로 토지등소유자는 조합원이 돼요. 총회에서 의결권을 갖고, 나중에 새 아파트를 분양받을 입주권의 기초가 생겨요. 동시에 사업비·분담금을 부담할 의무도 생기고, 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.

⚠️ 투자자 필독 — 조합원 지위 양도 제한 (제39조)

가장 치명적인 함정이에요. 투기과열지구에서는 특정 시점 이후 조합원 지위(=입주권)를 사도 조합원이 못 되고 현금청산될 수 있어요.

• 재건축: 조합설립인가 후 양수하면 원칙적으로 조합원 지위 승계 불가
• 재개발: 관리처분계획인가 후 양수하면 원칙적으로 승계 불가

예외(10년 보유·5년 거주 후 양도, 상속·이혼 등)가 있지만 요건이 까다로워요. 정비구역 물건을 살 때는 "지금 사면 내가 입주권을 받을 수 있는 단계인가"를 반드시 확인해야 해요.

정비사업은 10년 넘게 걸리는 장기전이에요. 단계마다 규제와 세금이 달라지니, 헷갈리면 우측 하단 부비에게 물어보거나 전문가 상담을 이용하세요.