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전세 vs 월세, 뭐가 유리할까? 계산법과 선택 기준

2026-07-05 · 전월세·임대차

"전세가 유리한가, 월세가 유리한가"는 부동산의 오래된 질문입니다. 정답은 금리, 목돈 보유 여부, 리스크 감수 성향에 따라 달라집니다. 감이 아니라 숫자로 비교하는 방법을 알아봅니다.

핵심 개념: 전월세전환율

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연 이율입니다. 예를 들어 전환율이 연 5%라면, 보증금 1억 원을 줄이는 대신 월세는 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41만 7천 원 늘어납니다.

비교 공식은 간단합니다.

• 전환율 > 내 자금의 기회비용(예금금리 또는 대출금리) → 보증금을 높이는 것(전세 쪽)이 유리
• 전환율 < 내 자금의 기회비용 → 월세가 유리

예시 계산

전세 3억 원 vs 보증금 5천만 원 + 월세 100만 원인 같은 집이 있다고 합시다. 차이 나는 보증금 2억 5천만 원으로 연 1,200만 원의 월세를 대체하는 셈이니 전환율은 1,200만 ÷ 2억 5천만 = 연 4.8%입니다.

• 내가 전세대출을 연 4%에 받을 수 있다면 → 전세가 유리 (4% < 4.8%)
• 내 여윳돈을 연 6%로 굴릴 수 있다면 → 월세가 유리할 수 있음

숫자 밖의 고려사항

전세의 장점과 리스크

• 장점: 주거비 절감 효과가 크고, 보증금은 (지키기만 하면) 돌려받는 돈
• 리스크: 보증금 미반환·전세사기 위험, 목돈이 묶임, 이사 시 보증금 반환 지연

월세의 장점과 리스크

• 장점: 목돈이 자유로워 투자·비상자금 운용 가능, 보증금 사고 위험이 작음
• 리스크: 매달 나가는 고정비, 장기적으로 자산 축적이 느려질 수 있음

월세 세액공제 챙기기

무주택 세대주로 소득 요건을 충족하면 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 공제율과 한도는 소득 구간에 따라 다르므로 국세청 홈택스에서 본인 조건을 확인하세요. 이 공제를 반영하면 월세의 실질 부담이 계산보다 낮아질 수 있습니다.

결론: 이렇게 판단하세요

1. 같은 집의 전세 조건과 월세 조건으로 전환율을 계산한다.
2. 내 전세대출 금리(또는 여윳돈 기대수익률)와 비교한다.
3. 수치가 비슷하다면, 보증금 안전(등기부·보증보험)과 목돈 활용 계획으로 결정한다.

금리가 높은 시기에는 월세의 상대적 매력이 커지고, 금리가 낮아지면 전세가 유리해지는 경향이 있다는 점도 기억해 두세요.