전세 계약 전 반드시 확인할 10가지 체크리스트
전세 보증금은 대부분의 세입자에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 계약서에 도장을 찍기 전 아래 10가지만 확인해도 보증금 사고의 상당 부분을 예방할 수 있습니다.
계약 전 확인사항
- 등기부등본 직접 열람 — 계약 당일 인터넷등기소에서 직접 발급받아 근저당, 가압류, 압류, 신탁 등기가 있는지 확인합니다. 중개사가 주는 것만 믿지 말고 본인이 직접 확인하세요.
- 선순위 채권 규모 계산 — 근저당 채권최고액 + 내 보증금이 집 시세의 70%를 넘으면 위험 신호입니다. 경매로 넘어가면 보증금 일부를 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 전세가율 확인 — 전세가가 매매가의 80%를 넘는 집(깡통전세 위험)은 피하는 것이 안전합니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템과 복수의 부동산 앱으로 교차 확인하세요.
- 집주인 본인 확인 — 등기부상 소유자와 계약 상대방의 신분증을 대조합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
- 체납 세금 확인 — 국세·지방세 체납액은 보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임대인 동의를 받아 미납국세 열람을 신청하거나, 계약서에 완납 확인 특약을 넣으세요.
계약 시 확인사항
- 특약사항 작성 — "잔금일 다음 날까지 근저당 등 새로운 권리 설정을 하지 않는다", "전세보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다" 같은 특약을 넣으면 안전장치가 됩니다.
- 공인중개사 정상 등록 여부 — 국가공간정보포털에서 중개사무소 등록 여부를 조회할 수 있습니다.
- 계약금 입금 계좌 — 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 입금합니다.
계약 후 즉시 할 일
- 전입신고 + 확정일자 — 잔금일에 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 정부24와 인터넷등기소에서 온라인으로도 가능합니다.
- 전세보증금 반환보증 가입 — HUG(주택도시보증공사), HF(주택금융공사), SGI서울보증의 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급합니다. 보증료가 들지만 가장 확실한 안전장치입니다.
이런 매물은 거르세요
- 시세 대비 지나치게 싼 전세 (선순위 문제나 사기 가능성)
- 신탁 등기가 되어 있는데 신탁사 동의 없이 계약하려는 경우
- 소유자가 최근에 여러 번 바뀐 집, 보증보험 가입이 거절되는 집
- 계약을 서두르게 하면서 등기부 확인 시간을 주지 않는 경우
확인할 것이 많아 보이지만 실제로는 반나절이면 모두 점검할 수 있습니다. 수억 원의 보증금을 지키는 일이니 번거로움을 아끼지 마세요.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 세율·규제·제도는 변경될 수 있습니다. 실제 거래 전 국토교통부·국세청 등 공식 기관의 최신 정보와 전문가 상담을 통해 확인하세요.