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생애 첫 집 마련 로드맵: 예산 설정부터 입주까지

2026-07-05 · 내집마련 가이드

첫 집 마련은 인생에서 가장 큰 지출이자 가장 정보가 부족한 상태에서 내리는 결정이 되기 쉽습니다. 순서대로 따라갈 수 있는 로드맵으로 정리했습니다.

STEP 1. 예산부터 계산하기

살 수 있는 집값의 대략적인 공식: 보유 현금 + 대출 가능액 − 부대비용.

• 대출 가능액은 LTV(집값 대비)와 DSR(소득 대비) 중 낮은 쪽으로 결정됩니다.
• 부대비용은 통상 집값의 3~5%를 잡습니다: 취득세, 중개보수, 등기비용(법무사), 이사비, 취등록 채권 매입, 가전·수리비.
• 비상자금 6개월치는 별도로 남겨두세요. 전 재산을 집에 넣는 것은 위험합니다.

STEP 2. 첫 구입자 혜택 총동원

• 생애최초 취득세 감면: 요건 충족 시 취득세를 감면받을 수 있습니다.
• 정책대출: 디딤돌대출(주택기금), 보금자리론, 신생아특례대출 등은 시중은행보다 낮은 금리를 제공합니다. 소득·주택가격 요건을 확인하세요.
• 생애최초·신혼부부 특별공급: 청약으로 새 아파트를 노린다면 특별공급 자격부터 확인.
• 청년 주택드림 청약통장 등 청년 대상 상품도 확인해 보세요.

STEP 3. 신축 분양 vs 기존 주택

• 청약(신축 분양): 시세보다 저렴할 수 있으나 당첨 확률과 입주까지 2~3년 대기가 변수.
• 기존 주택 매매: 원하는 시점에 원하는 동네로 입주 가능. 실물을 보고 살 수 있음.
• 가점이 낮고 입주가 급하다면 기존 주택, 시간 여유가 있고 특별공급 자격이 있다면 청약 병행이 일반적인 전략입니다.

STEP 4. 매물 탐색과 임장

1. 실거래가 확인: 국토교통부 실거래가 시스템, 각종 부동산 앱으로 최근 3~6개월 거래가 확인
2. 임장(현장답사): 낮/밤, 평일/주말 각각 방문. 소음, 주차, 언덕, 상권, 학군, 역까지 실제 도보 시간 확인
3. 같은 단지 내에서도 동·층·향에 따라 가격 차이가 크므로 비교 대상을 정확히

STEP 5. 계약과 잔금

1. 등기부등본 확인 (계약 당일 + 잔금 직전 2회)
2. 계약금(통상 10%) 지급 시 소유자 명의 계좌인지 확인
3. 대출 실행 일정과 잔금일 맞추기 — 은행에 잔금일을 미리 통보
4. 잔금일: 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기 접수(법무사 대행이 일반적), 관리비·공과금 정산, 열쇠 인수
5. 취득세는 취득일로부터 60일 이내 신고·납부

흔한 실수 3가지

• 대출 한도를 확인하지 않고 계약금부터 넣는 것 — 대출이 안 나오면 계약금을 잃을 수 있습니다.
• 부대비용을 예산에 넣지 않는 것
• 급한 마음에 임장 없이 계약하는 것

첫 집은 완벽한 집이 아니라 '내 예산 안에서 후회가 적은 집'입니다. 예산 → 혜택 → 탐색 → 계약의 순서만 지켜도 큰 실수는 피할 수 있습니다.