부동산 중개보수(복비) 계산법과 협상 팁
중개보수(흔히 '복비')는 법으로 상한요율이 정해져 있습니다. 상한요율은 '최대 이만큼까지 받을 수 있다'는 뜻이지 고정 요금이 아니므로, 구조를 알면 협상의 여지가 있습니다.
중개보수의 기본 구조
중개보수 = 거래금액 × 요율 (상한요율 이내에서 협의). 요율은 주택/오피스텔/상가 여부, 매매/임대 여부, 거래금액 구간에 따라 다르며, 시도 조례로 정해집니다. 매수인과 매도인(또는 임대인과 임차인) 각각이 중개사에게 지급합니다.
주택 매매 상한요율 (일반적인 기준)
- 5천만 원 미만: 0.6% (한도 25만 원)
- 5천만~2억 원: 0.5% (한도 80만 원)
- 2억~9억 원: 0.4%
- 9억~12억 원: 0.5%
- 12억~15억 원: 0.6%
- 15억 원 이상: 0.7%
주택 임대차 상한요율
- 5천만 원 미만: 0.5% (한도 20만 원)
- 5천만~1억 원: 0.4% (한도 30만 원)
- 1억~6억 원: 0.3%
- 6억~12억 원: 0.4%
- 12억~15억 원: 0.5%
- 15억 원 이상: 0.6%
※ 정확한 요율은 계약 지역의 시도 조례와 중개사무소에 게시된 요율표를 확인하세요.
월세 계약의 거래금액 계산법
월세는 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)으로 거래금액을 계산합니다. 단, 이렇게 계산한 금액이 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산합니다.
예: 보증금 1,000만 원 + 월세 50만 원 → 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원 → 요율 0.4% 적용 → 중개보수 최대 24만 원.
실전 팁 5가지
- 계약 전에 보수를 협의하세요. 요율은 '상한 이내 협의'가 원칙입니다. 도장 찍기 전이 협상력이 가장 큽니다.
- 현금영수증을 요구하세요. 중개보수는 현금영수증 의무발행 대상이며, 연말정산 소득공제와 양도세 필요경비 처리에 필요합니다.
- 부가세 별도인지 확인하세요. 일반과세자인 중개사무소는 부가세 10%를 별도로 청구할 수 있습니다.
- 구간 경계에서는 거래금액을 확인하세요. 거래금액이 요율 구간 경계에 걸치면 보수 차이가 커질 수 있습니다.
- 영수증과 계약서에 보수액을 명시하세요. 분쟁 예방의 기본입니다.
중개보수는 아까운 돈이 아니라 안전한 거래를 위한 비용입니다. 다만 법정 상한과 계산법을 알고 지불하는 것과 모르고 지불하는 것의 차이는 큽니다.
※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 위한 것으로, 세율·규제·제도는 변경될 수 있습니다. 실제 거래 전 국토교통부·국세청 등 공식 기관의 최신 정보와 전문가 상담을 통해 확인하세요.